不動産を購入したり売却したりする際に「減価償却」という単語を聞いたことがある方は多いでしょう。
とくに賃貸アパートなど事業用不動産の減価償却は確定申告でも必要なため、あらかじめ内容を理解しておくと安心です。
今回は、そもそも減価償却とは何なのか、事業用と居住用でどんな相違点があるのかをご説明するので、事業用不動産の購入を検討している方は参考にしてみてください。
事業用不動産の購入前に知っておきたい！不動産の減価償却とは？
減価償却とは、建物や車などの資産価値が時間の経過や使用によって減少していくという前提に立ち、その資産価額を減少させる手続きのことです。
減価償却はあくまで会計上の計算で機械的におこなうものであり、たとえば建物にひびが入ったり車が故障したりといった実際の劣化については考慮しません。
不動産取引においては、建物の価値は年々下がっていくものとして減価償却をおこないますが、土地については劣化しないものとして減価償却しません。
また、建物でも居住用か事業用かでも計算方法が変わってきますので注意が必要です。
不動産の減価償却を求める際は、不動産の取得価額と耐用年数をベースに「定額法」または「定率法」という償却方法のどちらかを利用します。
定額法とは毎年定額を減価償却として不動産の取得価額から差し引くもので「減価償却費＝建物の取得価額×償却率」で計算可能です。
そして定率法は前年の減価償却後の残高（未償却残高）に一定の比率を掛けて減価償却費を求めるもので「減価償却費＝固定資産の未償却残高×償却率」で計算します。
事業用不動産と居住用不動産での減価償却の違い
事業用不動産とは、投資用のマンションや賃貸アパート、事業をおこなう店舗などの建物のことで、居住用不動産は自宅などご自身が住む建物です。
事業用不動産と居住用不動産では減価償却の方法にもいくつかの違いがあります。
たとえば建物の耐用年数は居住用不動産の耐用年数×1.5が事業用の耐用年数なので、事業用不動産は居住用に比べて比率が高く減価償却が早く進む点が特徴です。
また、事業用不動産は減価償却の計算方法が不動産取得年月によって異なる点も特徴です。
平成28年4月以降に取得した建物については定率法は廃止され、定額法のみで計算し「減価償却費＝建物購入価額×償却率×業務に供された月数÷12」で求められます。
償却率は「1÷耐用年数」で求められますが、国税庁のホームページにも償却率の一覧があるので確認しておくと安心です。
そして、事業用不動産であれば毎年の減価償却費を費用計上できるので、税金を抑えられます。
一方で、居住用不動産は減価償却費を費用として計上できないので、確定申告で申告しても所得税を抑えることはできません。
まとめ
減価償却とは、不動産などの資産の価値を毎年少しずつ減額していくという考え方および手続きです。
事業用不動産の減価償却は費用計上が可能なので、適切な計算をおこなうことで節税にもつながります。
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